Le statut du fermage établit les droits et les obligations, dans le cadre d'un contrat de location de terres ou de bâtiments agricoles (appelé bail rural), du propriétaire (appelé bailleur) et du locataire (appelé preneur). En référence au Code Rural, est soumise aux dispositions du statut de fermage toute "mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter" (Article L.411-1, Alinéa 1), c'est à dire des terres, des bâtiments d'exploitation et/ou une habitation pour y exercer une activité agricole. (Source : Entreprendre Service Public)
Le loyer dans le cadre d'un bail rural est appelé fermage. Il faut distinguer deux types de loyers :
L'arrêté en date du 17 juillet 2024 constate l'indice national des fermage pour l'année 2024. L'indice national des fermages s'établit à de 122,55 (base 100 en 2009) soit une variation de + 5,23 % par rapport à l'année précédente. Cet indice est composé pour 60 % de l’indice d’évolution du revenu brut d’entreprise agricole à l’hectare (sur le plan national au cours des 5 années précédentes) et pour 40 % de l’évolution du niveau général des prix de l’année précédente.
Quelle est la durée du bail rural ?
Le bail rural a une durée minimale de 9 ans, cette durée est d’ordre publique, ce qui signifie que les parties ne peuvent prévoir une durée plus courte (sauf exception pour les petites parcelles).
En l'absence d'écrit, il n’y a pas de contrat ?
Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole constitue un bail rural, même en l'absence d'écrit.
Comment mettre fin au bail rural ?
Le contrat de bail rural est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Le propriétaire ou le locataire peut décider d'y mettre fin avant pour des motifs spécifiques ou à tout moment dans le cadre d'un commun accord. Le propriétaire peut obtenir la résiliation dans le cas d'une faute du locataire, d'un décès ou d'un départ à la retraite du locataire, de la modification des lieux loués. Le locataire peut demander la résiliation dans le cas d'un départ en retraite, d'une incapacité au travail de plus de deux ans, d'un décès d'un ou de plusieurs membres de sa famille indispensables au travail de l'exploitation, de l'acquisisation d'une ferme, d'un refus d'autorisation d'exploiter.
Un échange parcellaire est une opération par laquelle les parties s'échangent mutuellement une ou plusieurs parcelles de terrain. Cet échange peut être bilatéral (entre deux parties) ou multilatéral (impliquant trois parties ou plus), ce qui dans ce dernier cas élargit la portée de l'échange.
Des avantages multiples
En plus des dangers potentiels que représentent les engins agricoles sur la route et des nombreux obstacles (aménagements de voirie) qu'ils doivent surmonter, les kilomètres séparant le corps de ferme des parcelles entraînent des coûts financiers significatifs. En effet, ce n'est qu'en arrivant à la parcelle que le travail productif commence ! Le trajet parcouru constitue une charge financière sans générer de revenus et représente du temps perdu.
Une circulation routière et une cohabitation plus harmonieuses avec les usagers de la route.
Un environnement mieux préservé :
Des terres agricoles protégées et valorisées : limitation de l’urbanisation sur les terres regroupées dont la vocation agricole est affirmée.
Des installations de jeunes agriculteurs plus nombreuses grâce à une meilleure qualité des structures à transmettre.
Nous vous accompagnons dans le cas d'Échanges en jouissance : la parcelle change de locataire, mais uniquement dans l’usage.
Une convention d’échanges entre locataires est élaborée sous réserve de l’accord du propriétaire. Le fermier titulaire du bail reste responsable du bon usage de la parcelle envers son bailleur. Toutefois, l’échange n’est plus valable à la fin du bail du preneur.
L'urbanisation a un impact significatif sur l'agriculture dans les départements du Doubs et du Territoire de Belfort, en affectant principalement le foncier agricole. La loi "Climat et résilience" de 2021 vise à atteindre un objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) d'ici 2050, avec un premier palier visant à réduire de 50 % la consommation foncière des dix dernières années d'ici 2030.
Les documents d'urbanisme jouent un rôle crucial dans la gestion du foncier.
Nous sommes consultés et associés à leur élaboration, révision et modification en tant que personne publique associée. Nous défendons les intérêts de l'agriculture, tant en matière de préservation du foncier qu'en matière de développement agricole.
Pour accomplir ces missions, nous pouvons être mandatés pour réaliser un diagnostic agricole approfondi ou organiser une réunion de concertation avec les agriculteurs afin qu'ils expriment leurs besoins et leurs préoccupations.
Vous pouvez nous faire part de vos remarques tout au long de la procédure ainsi qu'à la Mairie via :
La mairie est en mesure de vous indiquer si votre commune est concernée par une révision ou une élaboration de son document d’urbanisme.
Nous pouvons être sollicités pour des autorisations d’urbanisme concernant un projet agricole et, de manière générale, pour tout projet ayant un impact sur l’espace agricole. Nous devons également être consultés pour les constructions demandées par des tiers à proximité d’un élevage.
Avant d'entreprendre un projet de construction de bâtiment agricole, il est nécessaire de consulter le document d’urbanisme en vigueur dans votre commune. Cela vous permettra d'identifier la zone où se situe votre projet et de connaître le règlement applicable. Ce document peut être disponible sur le site Géoportail de l’urbanisme.
https://www.geoportail-urbanisme.gouv.fr/
Quelles constructions sont autorisées en zone agricole ?
Par zone agricole, on entend :
En zone agricole, les constructions et installations agricoles ne peuvent être autorisées que si elles sont nécessaires à l’exploitation agricole. Cette nécessité est évaluée par les services instructeurs lors du dépôt d’un permis de construire et vérifiée par la Commission de Protection des Espaces Naturels Agricoles et Forestiers (CDPENAF).
En pratique, cela signifie que vous devez prouver que le projet est indispensable à une activité agricole professionnelle, excluant ainsi les constructions pour des activités de loisir. De plus, le dimensionnement du bâtiment doit être justifié par les besoins réels. Par exemple, un bâtiment de 2 000 m² avec toiture photovoltaïque peut être refusé si les besoins de stockage de l’exploitation ne sont que de 1 000 m².
Enfin, le projet doit être conforme à l’usage prévu. Il est également crucial d’étudier le règlement du PLU avant de déposer un permis. N’hésitez pas à vous renseigner suffisamment tôt sur les règles applicables à votre commune.
Pour les projets d’agritourisme, nous vous invitons à contacter nos services.
Votre maison d’habitation doit être indispensable à l’exploitation agricole, justifiant ainsi une présence permanente sur le site. Cela n'est possible que dans le cas d’un élevage suffisamment important pour nécessiter une présence continue, notamment lors des mises-bas.
Le code rural interdit l’implantation de bâtiments d’élevage à proximité des constructions à usage d’habitation ou des immeubles habituellement occupés par des tiers. Par conséquent, tout projet de construction est également refusé à proximité des bâtiments d’élevage, selon le principe de réciprocité.
Les distances à respecter varient en fonction de la taille de l’élevage :
Pour les exploitations relevant du Règlement Sanitaire Départemental (RSD) :
Pour les exploitations relevant de la législation des Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE) :
Nous devons être consultés par le service instructeur si une maison souhaite s’implanter à proximité d’un élevage. Cela permet de vérifier la pérennité, le contexte et les projets de l’exploitation agricole concernée.
S’impliquer dans l’élaboration d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour assurer la préservation du foncier agricole.
Vous êtes agriculteur ? Vous êtes concerné par la lutte contre l'artificialisation des sols ? Découvrez pourquoi et comment vous impliquer dans l’élaboration d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour assurer la préservation du foncier agricole.
Nous vous accompagnons sur le sujet.
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